空き家を不動産会社に相談する前に。そろえたい書類8つと実家チェックリスト

相談前にそろえたい書類は8つ

「そろそろ実家をどうするか考えないと」と思っても、いきなり不動産会社に電話するのは少し身構えますよね。何を聞かれるのか、何を持っていけばいいのか分からないと、つい後回しになりがちです。

この記事では、相談前にそろえておきたい書類と、実家で見ておきたいポイントをチェックリストにまとめました。売ると決めていなくても使える内容です。

相続した空き家の7割超に、傷みがある

国土交通省が2025年8月に公表した「令和6年空き家所有者実態調査」によると、空き家の57.9%は相続で取得されたものでした。

相続した空き家に絞ると、1980年以前に建てられた住宅が73.2%。さらに、構造上の不具合や部分的な傷みなど、何らかの腐朽・破損がある家が71.8%にのぼります。

一方で、相続の前に何か対策をしていた世帯は23.0%にとどまります。対策の中身でいちばん多いのも「親との話し合い」で、書類の整理まで進んでいる家庭は多くないと考えられます。

つまり、多くの人が「古くて、どこか傷んでいて、書類の場所もよく分からない家」を、準備のないまま引き継いでいるということです。

準備がないと「そのまま空き家」になりやすい

同じ調査では、相続前の対策の有無で、その後の空き家の扱いに差が出ています。

対策をしていなかった空き家は、売る・貸す・住む・解体するといった予定がないまま「空き家として所有していた」割合が45.1%。対策をしていた空き家の29.4%と比べて、約1.5倍です。

もちろん、対策をしたから必ず動けるとは限りません。ただ、「何があるか分からない」状態は、家族で話し合うときも、専門家に相談するときも、最初の一歩を重くします。

書類と家の状態を把握しておくことは、売るかどうかを決めるための準備ではなく、「決められる状態」をつくるための準備だと考えると気が楽です。

相談前にそろえたい書類は8つ。まずは4つで十分

不動産会社や専門家に相談するときに役立つ書類を、表にまとめました。全部そろっていなくても相談はできます。まずは「まず」の印がついた4つを目安にしてください。

それぞれの書類の役割を、かんたんに補足します。

・登記事項証明書（登記簿）：土地や建物の名義人、面積、ローンの担保がついているかなどが分かります。法務局の窓口で1通600円、オンラインで請求すると490円（窓口受取）または520円（郵送受取）です。

・固定資産税の納税通知書：毎年春ごろ市区町村から届きます。評価額や税額のほか、土地・建物の地番や家屋番号も書かれていて、登記簿を請求するときの手がかりになります。

・権利証（登記識別情報）：所有者であることを示す大切な書類です。仏壇や金庫、タンスの引き出しなどにしまわれていることが多いです。

・遺言書・遺産分割協議書など：誰がこの家を相続するのかを示す書類です。名義が決まっていないと、売ることも貸すこともできません。

・購入時の売買契約書・領収書：売ったときの税金の計算に使います。買ったときの費用（取得費）が分からない場合は、売った金額の5%を取得費として計算するしくみがあります。ただ、実際にかかった費用より小さくなりやすく、そのぶん税金が多くなることがあります。古い書類でも捨てずに残しておきましょう。

・建築確認済証・検査済証・図面：建物が法律に沿って建てられたかを示す書類で、買い手の安心材料になります。

名義と書類には「期限のある制度」が関係する

書類集めを急ぎたい理由が、もう1つあります。期限のある制度が2つ関わってくるからです。

1つめは、2024年4月1日に始まった相続登記の義務化です。不動産を相続したことを知った日から3年以内に、名義を変える登記をする必要があります。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料（行政上のペナルティ）が科される可能性があります。2024年4月1日より前の相続で、まだ登記をしていない場合も対象で、期限は2027年3月31日です。

2つめは、相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除です。一定の条件を満たせば、売って出た利益から最大3,000万円を差し引けます。対象は2027年12月31日までの売却で、かつ「相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売る必要があります。家が1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられていることなどの条件があり、相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円になります。

この控除を使うには、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」なども必要です。どちらの制度も、名義と書類がそろっていないと先に進めません。