空き家売却活用ガイド

「遠くの実家、このままでいいのだろうか」
誰も住まなくなった家は、年を追うごとに傷み、税金や管理の負担もかかり続けます。売る・貸す・残すのどれを選ぶにしても、まず知っておきたい基本を、順を追ってまとめました。

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あわせて読みたい記事

• 空き家を放置するとどうなる？ 固定資産税・損害賠償・行政指導のリスク
• 空き家は売る・貸す・管理する？ それぞれの特徴と選び方
• 空き家の売り方5つ。仲介・買取・空き家バンク・リフォーム・解体を比較
• 相続した実家が空き家に。はじめての方が最初にやること

ご注意

法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。

状況によって、最初にすべきことは変わります。

いずれも法律や税制で定められているものです。

3年以内　相続登記の申請期限

2024年4月から相続登記が義務になりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象となります。

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最大6倍　固定資産税の負担増

「管理不全空家等」として勧告を受けると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が最大で6倍になることがあります。

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3,000万円　空き家を売ったときの特別控除

要件を満たせば、売却益から最高3,000万円を差し引けます。相続から3年後の年末までに売ることが条件の一つです。

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※制度の内容は、2024年6月時点の書籍の記載に基づいています。手続きの前に、各窓口で最新の情報をご確認ください。

すべてを一度に進める必要はありません。順番を知っておくだけで、迷いが減ります。

1. 家族で話し合う：売るか、貸すか、残すか。相続人が複数いる場合は、全員の合意が出発点です。
2. 相続登記をする：売却の前に、亡くなった方の名義を相続人の名義に変えておく必要があります。
3. 価格の目安を知る：複数の不動産会社に査定を依頼し、価格の根拠と販売の計画を説明してもらいます。
4. 売り方と会社を決める：仲介か買取かを決め、任せる会社と媒介契約などを結びます。
5. 売買契約と引渡し：契約内容を事前に確認し、決済の日に鍵と書類を引き渡して完了です。

売却の流れを詳しく読む

どの方法にも、向いている場合と注意点があります。

売り方	向いている場合	気をつけたいこと
仲介で売る	時間をかけても、相場に近い価格で売りたい場合	いつ売れるかは読めません。売れるまでの維持費もかかります。
買取で売る	早く、手間をかけずに手放したい場合。古い家や家財が残る家	価格は仲介より安くなるのが一般的です。
空き家バンク	地方の物件で、自治体の制度を活用したい場合	交渉や契約を当事者どうしで行う自治体もあります。
解体して売る	建物の傷みが激しく、土地として売るほうがよい場合	解体費がかかり、翌年から土地の固定資産税が上がります。

実家を手放すことは、親を忘れることでも思い出を捨てることでもありません

「親が建てた家を売るのは、申し訳ない気がする」。そう感じて、片付けにも手をつけられずにいる方は少なくありません。
けれども、誰も住まない家は、年を追うごとに傷んでいきます。屋根や外壁が傷み、庭木が伸び、やがて近所の方に迷惑をかけるおそれも出てきます。家族が大切に暮らしてきた家だからこそ、次に住む人へ引き継ぐことは、家を生かす選択でもあります。
思い出の品は、手元に残せます。急いで結論を出す必要もありません。まずは、売る・貸す・残すのそれぞれで何が起こるのかを知るところから始めてみませんか。

売る・貸す・管理するを比べる

まず読んでおきたい記事

• 相続した実家が空き家に。はじめての方が最初にやること
  相続した実家が空き家になったとき、何から手をつければよいのかを順に解説します。期限のある手続き、家族での話し合い、売る・貸す・管理するの判断までの流れがわかります。
• 空き家を放置するとどうなる？ 固定資産税・損害賠償・行政指導のリスク
  空き家を放置した場合に生じる、建物の倒壊などによる損害賠償の責任、管理不全空家等・特定空家等の指定による固定資産税の負担増、行政代執行などのリスクを解説します。
• 相続登記の義務化とは？ 期限・過料・手続きの流れをやさしく解説
  2024年4月から義務化された相続登記について、申請の期限、過料、相続人申告登記の制度、自分で手続きする場合の流れと費用の目安を解説します。空き家を売る前に欠かせない手続きです。
• 空き家の売り方5つ。仲介・買取・空き家バンク・リフォーム・解体を比較
  空き家の売り方として、不動産会社の仲介、買取業者への売却、空き家バンク、リフォームしてから売る、解体して更地で売るの5つを比較し、それぞれの向き不向きと注意点を解説します。
• 空き家の売却を任せる不動産会社と担当者の選び方
  空き家の売却を成功させるための不動産会社と担当者の選び方を解説します。査定書で見るべき点、信頼できる担当者の条件、地元の会社と大手の違い、避けたほうがよい会社の特徴がわかります。
• 空き家の3,000万円特別控除とは？ 要件・期限・注意点をまとめて解説
  相続した空き家を売ったときに、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例について、10の要件、2027年末までの適用期限、2024年からの改正点、使うときの注意点を解説します。

よくある質問

Q. 相続した家は、相続登記をしないまま売れますか？

売ることはできません。売却の前に、亡くなった方の名義から相続人の名義に変える相続登記が必要です。なお、2024年4月から相続登記は義務となり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請しなければなりません。

Q. 査定を頼んだら、その会社に売却を任せなければいけませんか？

査定を受けることと、売却を依頼する契約（媒介契約）を結ぶことは別です。複数の会社の査定書を見比べ、価格の根拠や販売の計画、担当者の説明に納得できてから、依頼先を決めましょう。

Q. 仲介と買取は、どちらがよいのですか？

時間をかけても相場に近い価格で売りたいなら仲介、価格が下がっても早く確実に手放したいなら買取が向いています。古い家や家財が残っている家、遠方の家などでは、買取が現実的な選択肢になることもあります。

Q. 空き家を放置すると、どのような問題がありますか？

建物の傷みが進むほか、倒壊や外壁の落下で他人にけがをさせた場合には、所有者が損害賠償の責任を負うことがあります。また、市区町村から「管理不全空家等」や「特定空家等」として勧告を受けると、土地の固定資産税の特例が外れ、税負担が大きく増えることがあります。

まずは、実家の「いまの価値」を知ることから

売ると決めていなくても構いません。相場がわかると、売る・貸す・残すの判断がしやすくなります。

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