空き家の売却にかかる費用と税金。仲介手数料・登記費用・譲渡所得税の基本

この記事の要点

「売れたお金が、そのまま手元に残るわけではない」。売却には、手数料や登記の費用がかかり、利益が出れば翌年に税金も納めます。思わぬ出費に慌てないよう、全体像を押さえておきましょう。

主な費用は、仲介手数料、登記の費用、印紙代です。必要に応じて、測量費や解体費、片付けの費用もかかります。
仲介手数料には法律で上限があり、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円（税別）」です。
売却益が出た場合は、翌年に譲渡所得税を納めます。税率は所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。
相続した家は、亡くなった方の購入時の価格と取得した日を引き継ぎます。購入時の契約書を捨てないようにしましょう。

売却にかかる主な費用

費用	目安・内容
仲介手数料	法律で上限が決まっている（下の表を参照）
登記の費用	住所・氏名の変更登記、抵当権の抹消登記など。司法書士への報酬も含め数万円程度
印紙代	売買契約書に貼る印紙の代金
住宅ローンの一括返済手数料	ローンが残っている場合。金融機関によって異なる
測量費	境界が確定していない場合。境界確定の測量は数十万円かかることもある
片付け・解体の費用	必要に応じて

相続した家の場合は、これとは別に相続登記の費用もかかります。

仲介手数料の上限

売買価格	上限（税別）
200万円以下の部分	5％
200万円を超え400万円以下の部分	4％
400万円を超える部分	3％

売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3％＋6万円（税別）」の式で計算できます。たとえば、1,500万円で売れた場合の上限は、1,500万円×3％＋6万円＝51万円（税別）です。
なお、2024年7月からは、800万円以下の物件について、通常の上限を超えて最大33万円（税込）まで受け取れる特例が設けられました。安い空き家ほど、この特例が関係してきます。

売却益にかかる税金（譲渡所得税）

家を売って利益が出た場合は、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。譲渡所得は、次の式で計算します。

譲渡所得＝売却額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除

取得費：家を買ったときの代金など（建物は、経過した年数に応じて価値を差し引きます）
譲渡費用：仲介手数料や印紙代など、売るためにかかった費用
特別控除：要件を満たす場合に差し引ける金額（空き家の3,000万円特別控除など）

所有期間で税率が大きく変わる

区分	所有期間	税率（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）
短期譲渡所得	5年以下	39.63％
長期譲渡所得	5年超	20.315％

所有期間は、売却した年の1月1日の時点で判定します。

相続した家は「取得日」と「取得費」を引き継ぐ

相続した家の場合、所有期間や取得費は、亡くなった方が購入したときのものを引き継ぎます。親が長く住んでいた家であれば、多くの場合、長期譲渡所得になります。
注意したいのは、取得費がわからない場合です。購入時の契約書などがないと、取得費は売却額の5％とみなされます。その結果、譲渡所得が大きく計算され、税額が増えてしまうことがあります。実家の片付けの際は、購入時の売買契約書や、建築時の見積書・パンフレットなどを捨てないよう注意しましょう。