空き家の売買契約で気をつけたいこと。契約不適合責任・現状有姿・手付金

「売ってしまえば、それで終わり」と思っていませんか。売買契約の内容によっては、引渡しの後に売主が責任を問われることもあります。古い空き家だからこそ、契約で確認しておきたい点があります。

売主は、契約の内容に合った家を引き渡す義務を負います。引き渡した家に、契約の内容と異なる不具合（たとえば、聞いていなかった雨漏りやシロアリの被害）があった場合、買主は売主に対して、次のような請求ができます。

• 修補などの請求
• 代金の減額の請求
• 損害賠償の請求
• 契約の解除

これを「契約不適合責任」といいます。2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって定められました。買主は、不具合を知ってから1年以内に売主に通知する必要があります。

責任を負わない特約と、その限界

古い空き家の売買では、売主が契約不適合責任を負わない旨の特約（免責特約）を結ぶことがあります。この特約は、原則として有効です。
ただし、売主が不具合を知っていながら買主に伝えなかった場合には、特約があっても責任を免れることはできません。

売主にしかわからない事情は、たくさんあります。不動産会社から聞かれる前に、次のような事情を伝えておきましょう。

• 雨漏り、シロアリ、給排水の不具合などと、その修繕の記録
• 隣地との境界や、塀・樹木の越境についての取り決め
• 地中に古い基礎や浄化槽などが残っている可能性
• 浸水や火災の被害を受けたことがあるか
• 騒音やにおい、近隣とのトラブルなど、周辺の環境について

不利な情報を伝えるのは気が進まないかもしれません。けれども、後からトラブルになれば、売主の負担はかえって大きくなります。正直に伝えることが、売主自身を守る最善の方法です。

「現状有姿」とは、家をあるがままの状態で引き渡すことです。古い空き家では、この条件で売買されることが多くあります。
ただし、「あるがまま」の範囲があいまいだと、トラブルの原因になります。次のような物を残すのか撤去するのかを、契約書や付帯設備の一覧表で明確にしておきましょう。

• エアコン、照明器具、給湯器などの設備
• 庭木、庭石、物置
• 家財などの残置物

建物を解体して更地で引き渡す場合は、地中に残っている古い基礎などをどこまで処理するのかも、取り決めておく必要があります。

項目	内容
手付金	売買価格の10％程度が一般的。期日までなら、買主は手付金を放棄して、売主は倍額を返して契約を解除できる
違約金	契約に違反した側が支払うお金。売買価格の10〜20％程度で定めることが多い

手付金によって契約を解除できる期日は、契約から30日程度とすることが多いとされます。期日や金額は、契約前に必ず確認しましょう。

買主が住宅ローンを使う場合

買主が住宅ローンを利用する場合、審査に通らなかったときは契約を白紙に戻せる「融資利用の特約」がつくのが一般的です。金融機関の名前、借入れの金額、期日が明記されているかを確認しましょう。

契約書は、事前に読んでおく

売買契約書と重要事項説明書は、契約の当日に初めて読むのではなく、事前に受け取って目を通しておきましょう。わからない点は、遠慮せずに不動産会社に質問してください。内容に不安がある場合は、弁護士に確認してもらう方法もあります。

よくある質問

Q. 古い家なので、不具合があっても責任を負わない契約にできますか？

売主が責任を負わない旨の特約は、原則として有効です。ただし、売主が不具合を知っていながら買主に伝えなかった場合は、その特約は無効になります。知っている不具合は、必ず伝えておきましょう。

Q. 手付金とは何ですか？

売買契約のときに、買主から売主に支払われるお金で、売買価格の10％程度が一般的です。決められた期日までであれば、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返して、契約を解除できます。

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ご注意

法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。