兄弟で相続した実家を売るには？ 共有名義の注意点と話し合いの進め方

「兄は売りたいと言うけれど、妹は残したいと言う」。相続人が複数いると、家族の思いが分かれるのは珍しいことではありません。売却に向けて何が必要になるのかを知っておくと、話し合いを進めやすくなります。

相続人が複数いる場合、家を誰が相続するかは、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めます。話し合いがまとまらなければ、家庭裁判所の手続きで決めることになります。
家を売る場合も、相続人全員が合意していることが前提です。不動産会社に相談する前に、家族の中で「売る」という方向性をそろえておきましょう。

話し合いがまとまらないとき、とりあえず相続人全員の共有名義で相続登記をしておく方法もあります。しかし、これには大きなリスクがあります。
たとえば、父が亡くなり、長男と次男が実家を共有で相続したとします。その後、長男が亡くなると、長男の持分はさらに長男の子どもたちに引き継がれます。こうして相続が重なるたびに持ち主が増え、全員の同意を得ることがどんどん難しくなっていくのです。
売却を考えているなら、共有のまま放置するのではなく、「誰が家を相続するか」をはっきり決めておくことが大切です。

• 取り決めは書面に残す：遺産分割協議書には、相続人全員が署名し、実印を押します。印鑑証明書も添えておくと、後の紛争を防げます。
• 売却代金の分け方まで決めておく：家を一人が相続して売り、代金を分けるのか、といった具体的な方法まで合意しておくと、売却後のもめごとを防げます。
• 理想は、親が元気なうちに話し合うこと：相続が始まってからでは、感情的な対立が起こりやすくなります。詳しくは「親が元気なうちにしておきたいこと」をご覧ください。

2023年4月の民法改正によって、共有している空き家を管理しやすくする仕組みが設けられました。

• 持分の過半数で決められる範囲が広がった：建物の形や用途を大きく変えない程度の改良であれば、共有者の持分の過半数で決められるようになりました。
• 所在のわからない共有者を除いて決められるようになった：共有者の中に、存在や所在がわからない人や、賛否を求めても答えない人がいる場合、裁判所の決定を経て、その人を除いた共有者の持分の過半数で管理について決められるようになりました。

また、所有者がわからない土地や建物について、裁判所が管理人を選び、管理や売却を任せる「所有者不明土地・建物管理制度」も始まっています。

売買契約のときに必要なこと

共有名義の家を売る場合、売買契約には共有者全員が売主として関わります。原則として全員が契約の場に同席し、実印と印鑑証明書を用意します。
遠方に住んでいるなどの理由で同席できない共有者がいる場合は、代理人に任せることもできます。その際の委任状は、本人が自分で署名し、実印を押し、任せる内容を明確に書きます。空欄を残したまま渡すことは避けてください。
また、認知症などで判断能力が十分でない相続人がいる場合は、成年後見の手続きが必要になることがあります。早めに専門家に相談しましょう。

よくある質問

Q. 連絡のとれない相続人がいる場合は、どうすればよいですか？

行方がわからない相続人がいる場合には、家庭裁判所で「不在者財産管理人」を選んでもらう方法などがあります。手続きが複雑になるため、司法書士や弁護士に相談しましょう。

Q. 共有者の一人が売却に反対しています。

家を売ることは、共有者全員の同意がなければできません。反対する理由を聞き、売却代金の分け方や、思い出の品の扱いなどについて話し合うことが出発点になります。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の手続きを利用することもできるため、弁護士に相談してください。

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ご注意

法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。