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この記事の要点「売れたお金が、そのまま手元に残るわけではない」。売却には、手数料や登記の費用がかかり、利益が出れば翌年に税金も納めます。思わぬ出費に慌てないよう、全体像を押さえておきましょう。主な費用は、仲介手数料、登記の費用、印紙代です。必要に応じて、測量費や解体費、片付けの費用もかかります。仲介手数料には法律で上限があり、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3％＋6万円（税別）」です。売却益が出た場合は、翌年に譲渡所得税を納めます。税率は所有期間が5年を超えるかどうかで大きく変わります。相続した家は、亡くなった方の購入時の価格と取得した日を引き継ぎます。購入時の契約書を捨てないようにしましょう。売却にかかる主な費用費用目安・内容仲介手数料法律で上限が決まっている（下の表を参照）登記の費用住所・氏名の変更登記、抵当権の抹消登記など。司法書士への報酬も含め数万円程度印紙代売買契約書に貼る印紙の代金住宅ローンの一括返済手数料ローンが残っている場合。金融機関によって異なる測量費境界が確定していない場合。境界確定の測量は数十万円かかることもある片付け・解体の費用必要に応じて相続した家の場合は、これとは別に相続登記の費用もかかります。仲介手数料の上限売買価格上限（税別）200万円以下の部分5％200万円を超え400万円以下の部分4％400万円を超える部分3％売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3％＋6万円（税別）」の式で計算できます。たとえば、1,500万円で売れた場合の上限は、1,500万円×3％＋6万円＝51万円（税別）です。なお、2024年7月からは、800万円以下の物件について、通常の上限を超えて最大33万円（税込）まで受け取れる特例が設けられました。安い空き家ほど、この特例が関係してきます。売却益にかかる税金（譲渡所得税）家を売って利益が出た場合は、その利益（譲渡所得）に所得税と住民税がかかります。譲渡所得は、次の式で計算します。譲渡所得 ＝ 売却額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除取得費：家を買ったときの代金など（建物は、経過した年数に応じて価値を差し引きます）譲渡費用：仲介手数料や印紙代など、売るためにかかった費用特別控除：要件を満たす場合に差し引ける金額（空き家の3,000万円特別控除など）所有期間で税率が大きく変わる区分所有期間税率（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）短期譲渡所得5年以下39.63％長期譲渡所得5年超20.315％所有期間は、売却した年の1月1日の時点で判定します。相続した家は「取得日」と「取得費」を引き継ぐ相続した家の場合、所有期間や取得費は、亡くなった方が購入したときのものを引き継ぎます。親が長く住んでいた家であれば、多くの場合、長期譲渡所得になります。注意したいのは、取得費がわからない場合です。購入時の契約書などがないと、取得費は売却額の5％とみなされます。その結果、譲渡所得が大きく計算され、税額が増えてしまうことがあります。実家の片付けの際は、購入時の売買契約書や、建築時の見積書・パンフレットなどを捨てないよう注意しましょう。相続税を納めた場合相続税を納めた方が、相続税の申告期限から3年以内に相続した家を売った場合、納めた相続税の一部を取得費に加えられる特例があります。売却の翌年に増える負担にも注意売却益が出た場合、自営業の方など国民健康保険に加入している方は、翌年の保険料が上がることがあります。売った後に届く税金や保険料の通知に驚かないよう、あらかじめ資金を取り分けておくと安心です。税金の計算や特例の適用は、個別の事情によって変わります。具体的な税額は、税務署や税理士に確認してください。よくある質問Q. 仲介手数料は値引きしてもらえますか？法律で決まっているのは上限の額です。一般的には上限どおりの額で請求されることが多いですが、金額は媒介契約の際に確認しておきましょう。Q. 安い空き家でも、仲介手数料はかかりますか？かかります。2024年7月からは、800万円以下の物件について、通常の上限を超えて最大33万円（税込）まで受け取れるようになりました。安い物件ほど、手数料の割合は大きくなる点に注意しましょう。Q. 売却で利益が出なかった場合も、確定申告は必要ですか？利益が出なかった場合は、原則として譲渡所得税はかかりません。ただし、特例を使う場合などは申告が必要になることがあるため、税務署や税理士に確認しましょう。【PR】不動産一案件未定【PR】売ると決めていなくても、相場を知っておくだけで選べる道が増えます。こんな方に向いています実家がいくらで売れそうか、まず知りたい方複数の不動産会社を比べてから決めたい方AFF_IKKATSU_POINT（公式サイトで確認できる特徴。不要なら行ごと削除）申し込む前に知っておきたいこと申し込むと、複数の会社から電話やメールで連絡が来ることがあります。査定価格の高さだけで会社を選ばず、価格の根拠と販売計画を説明してもらいましょう。無料で複数社の査定を受ける外部のサイトに移動します。広告主のサービス内容・条件は、リンク先で必ずご確認ください。あわせて読みたい記事次に読むと、流れがつかめます空き家の3,000万円特別控除とは？ 要件・期限・注意点をまとめて解説空き家の3,000万円特別控除とは？ 要件・期限・注意点をまとめて解説空き家を売るまでの流れと必要書類。相続から引渡しまで自分でできる空き家の簡易査定。土地と建物の価格の目安を計算する方法空き家は仲介と買取のどちらで売る？ 違いと選び方ご注意法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。

この記事の要点「親の家を売ったら、思っていたより税金が高かった」。そうならないために知っておきたいのが、空き家の3,000万円特別控除です。要件が細かく決められているため、売る前に確認しておくことが大切です。相続した空き家とその土地を売った場合、要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。相続人が3人以上の場合は、1人あたりの控除額は2,000万円になります。適用期限は2027年（令和9年）12月31日までの売却です。相続開始から3年後の年末までに売ることや、1981年5月31日以前に建てられた家であることなど、すべての要件を満たす必要があります。どのような特例か家や土地を売って利益が出ると、その利益（譲渡所得）に税金がかかります。この特例は、相続した空き家とその土地を一定の期間内に売り、要件を満たした場合に、譲渡所得から最高3,000万円を差し引けるというものです。たとえば、譲渡所得が3,000万円であれば、全額が控除され、税金はかかりません。空き家の売却を後押しするために設けられた制度です。なお、相続人が3人以上の場合、1人あたりの控除額は2,000万円になります。適用期限2027年（令和9年）12月31日までの売却が対象です。期限は延長されることもあれば、打ち切られることもあるため、売却の時期を考える際には、最新の情報を確認しましょう。10の要件この特例を使うには、次の要件をすべて満たす必要があります。建物だけでなく、土地も相続していること相続の開始の日から3年後の年末までに売ることマンション（区分所有建物）ではないこと1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた建物であること亡くなった方が、亡くなる直前まで住んでいた家であること同じ方の相続で、すでにこの特例を使っていないこと配偶者や直系の血族など、特別な関係にある人に売るのではないこと売却の金額が1億円以下であること売るときに建物がある場合は、一定の耐震性があること。または、建物を解体して土地だけを売ること相続してから売るまでの間に、貸したり、住んだりしていないことこのほかにも細かな条件があります。実際に使えるかどうかは、税務署や税理士に確認してください。緩和された要件老人ホームに入っていた場合：2019年4月1日以降の売却からは、亡くなる直前に老人ホームなどに入所していた場合でも、要件5を満たすものとされるようになりました。買主が解体・耐震改修する場合：2024年1月1日以降の売却からは、建物を残したまま引き渡し、売った年の翌年2月15日までに買主が解体や耐震改修を行った場合でも、適用を受けられるようになりました。使うときに気をつけたいこと期限から逆算して動く要件2の「相続開始から3年後の年末まで」は、思いのほか短い期間です。相続登記、家財の片付け、相続人どうしの話し合い、売却活動と進めていくと、時間はすぐに過ぎてしまいます。仲介で売る場合、買主が見つかるまでの期間は読めません。期限が迫っている場合は、早く売却を決められる買取も選択肢に入れて検討しましょう。買取は価格が安くなるのが一般的ですが、この特例を使えるかどうかで、手元に残る金額が大きく変わることがあるためです。「貸す」「住む」を選ぶと使えなくなる相続した後に家を貸したり、相続人が住んだりすると、要件10を満たさなくなります。売る可能性があるなら、貸す前にこの特例のことを考えておきましょう。確定申告が必要この特例を使うには、売った翌年に確定申告をする必要があります。市区町村が発行する確認書など、申告に必要な書類もあるため、早めに準備しましょう。まとめ空き家の3,000万円特別控除は、使えるかどうかで税額が大きく変わる制度です。一方で、要件が細かく、期限もあります。売却を考え始めた段階で、税務署や税理士に「この家で使えるか」を確認しておくと安心です。よくある質問Q. マンションでも使えますか？使えません。区分所有建物（マンション）は対象外とされています。Q. 親が老人ホームに入っていた場合も使えますか？2019年4月1日以降の売却からは、相続の開始の直前に老人ホームなどに入所していた場合でも、一定の要件のもとで対象になりました。詳しい要件は税務署で確認しましょう。Q. 建物を解体しないまま売っても使えますか？2024年1月1日以降の売却では、売った年の翌年2月15日までに、買主が建物の解体や耐震改修を行った場合でも適用を受けられるようになりました。【PR】不動産一案件未定【PR】売ると決めていなくても、相場を知っておくだけで選べる道が増えます。こんな方に向いています実家がいくらで売れそうか、まず知りたい方複数の不動産会社を比べてから決めたい方AFF_IKKATSU_POINT（公式サイトで確認できる特徴。不要なら行ごと削除）申し込む前に知っておきたいこと申し込むと、複数の会社から電話やメールで連絡が来ることがあります。査定価格の高さだけで会社を選ばず、価格の根拠と販売計画を説明してもらいましょう。無料で複数社の査定を受ける外部のサイトに移動します。広告主のサービス内容・条件は、リンク先で必ずご確認ください。あわせて読みたい記事次に読むと、流れがつかめます自分でできる空き家の簡易査定。土地と建物の価格の目安を計算する方法空き家の売却にかかる費用と税金。仲介手数料・登記費用・譲渡所得税の基本空き家は仲介と買取のどちらで売る？ 違いと選び方古い空き家は解体してから売るべき？ 費用・固定資産税・補助金の注意点相続した実家が空き家に。はじめての方が最初にやることご注意こ法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。

この記事の要点「提示された査定価格が妥当なのか、判断できない」。そう感じたことはありませんか。自分で大まかな目安を計算しておくと、不動産会社の説明を落ち着いて聞けるようになります。不動産の価格は、土地と建物を別々に評価して考えます。土地の価格は、固定資産税評価額を0.7で割るか、相続税路線価に面積を掛けて0.8で割ると、おおよその目安がつかめます。建物の価格は、広さ、建築時の単価、残りの年数から計算します。築年数が古い戸建ての建物は、ほとんど評価されないこともあります。自分で計算した価格はあくまで目安です。実際に売り出す価格は、訪問査定の結果をもとに決めましょう。土地と建物は別々に考える戸建ての価格は、土地の価格と建物の価格を足したものとして考えます。まず登記事項証明書などで、土地の面積、建物の床面積、構造、建築年を確認しておきましょう。土地の価格の目安土地の価格の目安は、公的な価格をもとに計算できます。固定資産税評価額から計算する固定資産税評価額は、実際の取引価格のおよそ7割の水準とされています。そのため、次の式で目安がつかめます。土地の価格の目安 ＝ 固定資産税評価額 ÷ 0.7たとえば、評価額が1,000万円なら、約1,428万円が目安です。相続税路線価から計算する相続税路線価は、実際の取引価格のおよそ8割の水準とされています。土地の価格の目安 ＝ 路線価 × 面積 ÷ 0.8たとえば、路線価が1㎡あたり10万円、面積が100㎡なら、10万円×100㎡÷0.8＝約1,250万円が目安です。路線価は、国税庁のウェブサイトで調べられます。建物の価格の目安建物の価格は、次の考え方で計算します。建物の価格の目安 ＝ 床面積 × 建築時の単価 × 残りの年数 ÷ 耐用年数ここでいう耐用年数は、税法で定められた「法定耐用年数」とは異なり、おおよそ簡易査定の目安として示されている年数です。建物の種類耐用年数の目安建築時の単価の目安マンション47年1㎡あたり24万円戸建て（木造）25年ハウスメーカーの家は1㎡あたり19万円、その他は13万円戸建て（軽量鉄骨造）30年同上戸建て（重量鉄骨造）34年同上計算例築35年・80㎡のマンション：80㎡×24万円×（47年−35年）÷47年＝約490万円築20年・100㎡のハウスメーカーの木造戸建て：100㎡×19万円×（25年−20年）÷25年＝約380万円木造の戸建ての場合、耐用年数の目安を過ぎた建物は、ほとんど評価されないことになります。空き家として相続した古い家では、価格の大部分を土地が占めることが多いのです。なお、この計算はあくまで目安です。耐用年数を過ぎても、きちんと手入れされた家は十分に住めますし、修繕の記録や建物の状態によって評価は変わります。不動産会社はどう査定しているのか不動産会社が住宅の査定でよく用いるのは、近隣で実際に売買された事例と比べる方法（取引事例比較法）です。実際の成約価格がもとになるため、最も現実に近い価格がわかります。ただし、その家が地域の一般的な価格帯から大きく外れていると、買い手がつきにくいことがあります。自分で計算した目安と査定価格に大きな差がある場合は、その理由を担当者に尋ねてみましょう。計算した価格の使い方自分で計算した価格は、不動産会社の査定価格が妥当かどうかを考えるための物差しです。査定価格が目安より極端に高い場合は、その根拠を確認する査定価格が目安より低い場合は、どの点が価格を下げているのかを聞く実際に売り出す価格は、訪問査定の結果と担当者の説明をもとに、納得したうえで決めましょう。よくある質問Q. 固定資産税評価額はどこでわかりますか？毎年4月ごろに届く固定資産税の納税通知書に同封されている課税明細書で確認できます。Q. リフォームした家は、価格が上がりますか？リフォームの価値は、年数とともに下がっていきます。おおむね10年でほとんど評価されなくなるとされています。リフォームの契約書や領収書は、査定の際に示せるよう保管しておきましょう。【PR】不動産一案件未定【PR】売ると決めていなくても、相場を知っておくだけで選べる道が増えます。こんな方に向いています実家がいくらで売れそうか、まず知りたい方複数の不動産会社を比べてから決めたい方AFF_IKKATSU_POINT（公式サイトで確認できる特徴。不要なら行ごと削除）申し込む前に知っておきたいこと申し込むと、複数の会社から電話やメールで連絡が来ることがあります。査定価格の高さだけで会社を選ばず、価格の根拠と販売計画を説明してもらいましょう。無料で複数社の査定を受ける外部のサイトに移動します。広告主のサービス内容・条件は、リンク先で必ずご確認ください。あわせて読みたい記事次に読むと、流れがつかめます空き家の査定を依頼する前に知っておきたいこと。一括査定の上手な使い方空き家の査定を依頼する前に知っておきたいこと。一括査定の上手な使い方空き家の売却を任せる不動産会社と担当者の選び方空き家の売却にかかる費用と税金。仲介手数料・登記費用・譲渡所得税の基本空き家は仲介と買取のどちらで売る？ 違いと選び方ご注意法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。