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この記事の要点「親の名義のままでも、特に困っていない」。これまでは、そう考えて相続登記をしない方も少なくありませんでした。しかし、2024年4月からは義務になり、期限も設けられています。空き家を売るときにも欠かせない手続きです。2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務になりました。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象となります。2024年4月より前の相続も対象です。亡くなった方の名義のままでは、家を売ることはできません。期限内の申請が難しい場合は、「相続人申告登記」で申請義務を果たしたとみなされます。自分で申請することもできますが、司法書士に依頼する場合は10万円前後の報酬が目安です。なぜ相続登記が義務になったのか不動産の持ち主が誰なのかは、「登記」によって公に記録されています。親が亡くなり、子が家を相続した場合には、登記の名義を親から子へ書き換える必要があります。これが相続登記です。以前は、相続登記に期限はなく、しなくても罰則はありませんでした。その結果、持ち主のわからない土地や建物が増え、空き家問題の原因の一つになっていました。そこで不動産登記法が改正され、2024年4月1日から相続登記が義務になったのです。義務化のポイント項目内容期限相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内遺産分割をした場合遺産分割が成立した日から3年以内罰則正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料対象2024年4月1日より前に発生した相続も含むすでに相続から何年も経っている方も、義務の対象になる点に注意しましょう。3年以内が難しい場合の「相続人申告登記」相続人の一人と連絡がとれないなど、期限内に相続登記を申請するのが難しい場合もあります。そのようなときに利用できるのが「相続人申告登記」です。登記官に対して、相続が始まったことと、自分が相続人であることを申し出ると、相続登記の申請義務を果たしたものとみなされます。書面のほか、オンラインでも申し出ることができます。売却の前に、相続登記は欠かせない亡くなった親の名義のままでは、家を売ることはできません。買主に所有権を移すためには、まず売主である相続人の名義にしておく必要があるからです。「売ることが決まってから登記すればよい」と考えていると、いざ買主が見つかったときに手続きが間に合わないおそれもあります。売却を考えているなら、早めに済ませておきましょう。相続登記の手順自分で申請する場合の一般的な流れは、次のとおりです。遺言書があるかどうかを確認する：公正証書遺言は、全国の公証役場の「遺言検索システム」で調べられます（平成元年以降に作成されたもの）。自宅で自筆の遺言書が見つかった場合は、開封せずに家庭裁判所で「検認」の手続きを受けます。戸籍を集めて、相続人を確定する：亡くなった方の出生から死亡までの戸籍をたどります。2024年3月からは「戸籍の広域交付」が始まり、本籍地が遠方でも、最寄りの市区町村の窓口でまとめて請求できるようになりました（本人が窓口へ出向く必要があり、郵送や代理人による請求はできません）。相続する不動産を確定する：見落としやすいのが「私道」です。固定資産税がかからない土地は、納税通知書の課税明細に載っていないことがあります。市区町村で「名寄帳」を取得すると、亡くなった方が持っていた不動産を一覧で確認できます。遺産分割協議書を作成する：相続人が複数いる場合は、誰が家を相続するかを話し合い、全員が署名し、実印を押します。印鑑証明書も用意します。登録免許税を計算する：原則として、固定資産税評価額の0.4％です。申請書を作成し、申請する：法務局の窓口に持ち込むか郵送する方法のほか、オンラインで申請することもできます。法務省のウェブサイトでは、相続登記の申請手続の案内や「登記手続ハンドブック」が公開されているので、あわせて確認しましょう。司法書士に依頼する場合戸籍の収集や、登記に適した遺産分割協議書の作成など、相続登記には手間のかかる作業もあります。司法書士に依頼すると、戸籍の取得から書類の作成、申請、登記が完了した後の証明書の取得までを任せられます。報酬は、登録免許税とは別に10万円前後が目安です。費用をかけて時間と手間を省くか、費用を抑えて自分で進めるか。相続人の数や不動産の状況をふまえて検討してください。相続関係が複雑な場合や、古い世代の名義が残っている場合は、専門家に相談するほうが安心です。よくある質問Q. 過料を科されると、前科がつきますか？過料は、行政上の秩序を守るための金銭的な制裁で、刑事罰ではありません。そのため、前科がつくものではありません。とはいえ、義務であることに変わりはないため、期限内に申請しましょう。Q. 相続登記にかかる税金はいくらですか？登録免許税がかかり、原則として固定資産税評価額の0.4％です。ただし、一定の要件を満たす土地については免税措置があるため、法務局の案内で確認しましょう。Q. 法務局で相談に乗ってもらえますか？法務局では「登記手続案内」として、申請書の作成などについて助言を受けられます。完全予約制のため、事前に各法務局へ問い合わせてください。あわせて読みたい記事次に読むと、流れがつかめます兄弟で相続した実家を売るには？ 共有名義の注意点と話し合いの進め方兄弟で相続した実家を売るには？ 共有名義の注意点と話し合いの進め方相続した実家が空き家に。はじめての方が最初にやること空き家を売るまでの流れと必要書類。相続から引渡しまで実家を空き家にしないために。親が元気なうちにしておきたいことご注意法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。

この記事の要点「兄は売りたいと言うけれど、妹は残したいと言う」。相続人が複数いると、家族の思いが分かれるのは珍しいことではありません。売却に向けて何が必要になるのかを知っておくと、話し合いを進めやすくなります。相続人が複数いる場合、家を売るには相続人全員の同意が必要です。とりあえず共有名義にしておくと、次の相続で持ち主がさらに増え、売却が難しくなるおそれがあります。話し合い（遺産分割協議）で決めた内容は、書面に残し、全員が実印を押しておきましょう。2023年4月の民法改正で、所在のわからない共有者がいる場合でも、裁判所の決定を経て管理を進められる仕組みができました。売却には、相続人全員の同意が必要相続人が複数いる場合、家を誰が相続するかは、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めます。話し合いがまとまらなければ、家庭裁判所の手続きで決めることになります。家を売る場合も、相続人全員が合意していることが前提です。不動産会社に相談する前に、家族の中で「売る」という方向性をそろえておきましょう。「とりあえず共有」が招くリスク話し合いがまとまらないとき、とりあえず相続人全員の共有名義で相続登記をしておく方法もあります。しかし、これには大きなリスクがあります。たとえば、父が亡くなり、長男と次男が実家を共有で相続したとします。その後、長男が亡くなると、長男の持分はさらに長男の子どもたちに引き継がれます。こうして相続が重なるたびに持ち主が増え、全員の同意を得ることがどんどん難しくなっていくのです。売却を考えているなら、共有のまま放置するのではなく、「誰が家を相続するか」をはっきり決めておくことが大切です。話し合いを進めるためのポイント取り決めは書面に残す：遺産分割協議書には、相続人全員が署名し、実印を押します。印鑑証明書も添えておくと、後の紛争を防げます。売却代金の分け方まで決めておく：家を一人が相続して売り、代金を分けるのか、といった具体的な方法まで合意しておくと、売却後のもめごとを防げます。理想は、親が元気なうちに話し合うこと：相続が始まってからでは、感情的な対立が起こりやすくなります。詳しくは「親が元気なうちにしておきたいこと」をご覧ください。共有している空き家の管理に関する法改正2023年4月の民法改正によって、共有している空き家を管理しやすくする仕組みが設けられました。持分の過半数で決められる範囲が広がった：建物の形や用途を大きく変えない程度の改良であれば、共有者の持分の過半数で決められるようになりました。所在のわからない共有者を除いて決められるようになった：共有者の中に、存在や所在がわからない人や、賛否を求めても答えない人がいる場合、裁判所の決定を経て、その人を除いた共有者の持分の過半数で管理について決められるようになりました。また、所有者がわからない土地や建物について、裁判所が管理人を選び、管理や売却を任せる「所有者不明土地・建物管理制度」も始まっています。売買契約のときに必要なこと共有名義の家を売る場合、売買契約には共有者全員が売主として関わります。原則として全員が契約の場に同席し、実印と印鑑証明書を用意します。遠方に住んでいるなどの理由で同席できない共有者がいる場合は、代理人に任せることもできます。その際の委任状は、本人が自分で署名し、実印を押し、任せる内容を明確に書きます。空欄を残したまま渡すことは避けてください。また、認知症などで判断能力が十分でない相続人がいる場合は、成年後見の手続きが必要になることがあります。早めに専門家に相談しましょう。よくある質問Q. 連絡のとれない相続人がいる場合は、どうすればよいですか？行方がわからない相続人がいる場合には、家庭裁判所で「不在者財産管理人」を選んでもらう方法などがあります。手続きが複雑になるため、司法書士や弁護士に相談しましょう。Q. 共有者の一人が売却に反対しています。家を売ることは、共有者全員の同意がなければできません。反対する理由を聞き、売却代金の分け方や、思い出の品の扱いなどについて話し合うことが出発点になります。話し合いがまとまらない場合は、家庭裁判所の手続きを利用することもできるため、弁護士に相談してください。あわせて読みたい記事次に読むと、流れがつかめます実家を空き家にしないために。親が元気なうちにしておきたいこと相続登記の義務化とは？ 期限・過料・手続きの流れをやさしく解説実家を空き家にしないために。親が元気なうちにしておきたいこと空き家の売買契約で気をつけたいこと。契約不適合責任・現状有姿・手付金相続した実家が空き家に。はじめての方が最初にやることご注意法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。

この記事の要点「親が元気なうちに、家のことを話すのは気が引ける」。そう感じるのは、親を大切に思っているからこそです。けれども、話し合っておくことは、親の思いを確かめ、将来の家族の負担を減らすことにつながります。実家の将来について、親が元気なうちに話し合っておくことが、空き家対策の第一歩です。エンディングノートは気持ちを伝えるのに役立ちますが、法的な効力はありません。遺言書を作る場合は、公正証書遺言が安心です。自筆証書遺言は法務局で保管してもらう制度もあります。実家は相続人の共有にせず、特定の一人が引き継ぐ内容にしておくと、売却などの手続きが進めやすくなります。話し合いのきっかけをつくるいきなり「この家はどうするの？」と切り出すと、親によっては「早く死んでほしいのか」と受け取ってしまうかもしれません。話を始めやすいのは、介護や医療の話題です。「もし介護が必要になったら、どこで暮らしたい？」「その場合、この家はどうしようか」というように、親自身の希望を聞く流れで、家のことに話を進めてみましょう。話し合っておきたいのは、次のような点です。将来、介護が必要になったときに、どこで暮らしたいか家を誰かに引き継いでほしいか、売ってもよいと考えているか家の権利証（登記識別情報）や、購入時の契約書などの書類がどこにあるか家の中の大切な品や、残してほしい物は何かエンディングノートを活用する親の希望を書き残してもらう方法として、エンディングノートがあります。法務省や日本司法書士会連合会が、無料で使えるものを公開しています。ただし、エンディングノートには法的な効力がありません。家を誰に引き継ぐかを確実に決めておくには、遺言書が必要です。遺言書の種類と選び方公正証書遺言公証役場で、公証人に作成してもらう遺言書です。無効になるおそれが低く、家庭裁判所での「検認」の手続きも不要なため、最もおすすめできる方法です。作成には公証人の手数料がかかります。自筆証書遺言本人が自分で書く遺言書です。費用がかからない反面、書き方の決まりを守らないと無効になるおそれがあります。財産目録に限っては、パソコンで作成したものや、通帳のコピーを使うことができます（各ページへの署名と押印が必要です）。自筆証書遺言書保管制度自筆の遺言書を、法務局に預けておける制度です。手数料は1件につき3,900円です。保管された遺言書は、家庭裁判所での検認が不要になります。用紙の大きさや余白など、様式の決まりがあります。自宅で保管していると、紛失したり、見つけてもらえなかったりするおそれがあります。自筆証書遺言を作るなら、この制度の利用を検討しましょう。実家は「共有」にしない内容で遺言書で実家の引き継ぎ方を決める際は、相続人の共有にするのではなく、特定の一人に引き継ぐ内容にしておくことが有効です。共有にすると、売却するには共有者全員の同意が必要になります。共有者の誰かが亡くなればその子どもたちに持分が引き継がれ、持ち主はどんどん増えていきます。その結果、売りたくても売れない状態になりかねません。共有のリスクは「兄弟で相続した実家を売るには」でも詳しく解説しています。話し合いは、家族の思いを確かめる機会実家の将来について話すことは、決して親を急かすことではありません。むしろ、親がこの家にどのような思いを持っているのかを知る、よい機会になるはずです。親の希望を聞いておけば、いずれ家を手放すことになったときにも、「親が望んでいたことだから」と納得して決断しやすくなります。よくある質問Q. 自筆証書遺言書保管制度の手数料はいくらですか？遺言書1件につき3,900円です。法務局で保管された遺言書は、家庭裁判所での検認が不要になります。Q. エンディングノートに家のことを書いておけば十分ですか？エンディングノートには法的な効力がありません。誰に家を引き継ぐかを確実に決めておきたい場合は、遺言書を作成しましょう。あわせて読みたい記事次に読むと、流れがつかめます相続登記の義務化とは？ 期限・過料・手続きの流れをやさしく解説兄弟で相続した実家を売るには？ 共有名義の注意点と話し合いの進め方相続登記の義務化とは？ 期限・過料・手続きの流れをやさしく解説空き家は売る・貸す・管理する？ それぞれの特徴と選び方相続した実家が空き家に。はじめての方が最初にやることご注意法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。

この記事の要点「遠方の実家を相続しても、管理しきれない」。そう考えて、相続そのものを避けたいと考える方もいます。そのための制度はありますが、それぞれに条件や注意点があります。判断を誤らないよう、仕組みを確認しておきましょう。相続放棄は、相続の開始を知った時から3カ月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。相続放棄をすると、家だけでなく、預貯金なども含めたすべての財産を相続できなくなります。相続財産を処分すると、相続を承認したものとみなされ、放棄できなくなることがあります。相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地には使えません。審査手数料と負担金がかかります。相続の3つの方法相続人は、亡くなった方の財産をどのように引き継ぐかを選べます。方法内容手続き単純承認預貯金も借金も、すべての財産を引き継ぐ特別な手続きは不要限定承認引き継いだ財産の範囲内でのみ、借金を返す相続人全員で、3カ月以内に家庭裁判所へ申し立てる相続放棄一切の財産を引き継がない各相続人が、3カ月以内に家庭裁判所へ申し立てる3カ月の期限は、相続の開始を知った時から数えます。相続放棄の注意点家だけを放棄することはできない相続放棄は、すべての財産を一括して放棄する手続きです。「空き家はいらないが、預貯金は受け取りたい」ということはできません。財産を処分すると、放棄できなくなることがある相続財産を処分すると、相続を承認したもの（単純承認）とみなされます。相続放棄を考えている場合は、家を売ったり、家財を処分したりする前に、必ず専門家に相談してください。管理の義務について2023年4月の民法改正で、相続放棄をした時点で財産を現に占有していなければ、その財産を管理する義務を負わないことが明確になりました。相続土地国庫帰属制度2023年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらえる制度が始まりました。ただし、どのような土地でも引き取ってもらえるわけではありません。主な条件建物がある土地は対象外：空き家が建っている場合は、解体して更地にする必要があります。申請そのものができない土地：建物がある、抵当権などが設定されている、他人が利用する予定がある、土壌が汚染されている、境界がはっきりしない、といった土地です。承認を受けられない土地：一定の勾配・高さの崖があって管理に過大な費用がかかる土地や、地上・地下に取り除くべき物がある土地などです。費用審査手数料：土地1筆につき1万4,000円負担金：原則20万円（10年分の管理費用に相当する額。土地の種類や面積によって加算されることがあります）解体費用も含めると、相応の費用がかかります。売却できる見込みがあるなら、まずは売る方法を検討するのが現実的です。まずは「売れるかどうか」を確かめる相続放棄や国庫帰属は、いずれも条件や費用の面でハードルの高い制度です。「どうせ売れない」と思い込まず、まずは不動産会社に相談して、売却の可能性を確かめてみることをおすすめします。古い家でも、買取業者が引き取ってくれる場合があります。一方、借金が多いなど、相続放棄を検討すべき事情がある場合は、期限が3カ月と短いため、できるだけ早く弁護士や司法書士に相談してください。よくある質問Q. 相続放棄をすれば、空き家の管理をしなくてよいのですか？2023年4月の民法改正により、相続放棄をした時点でその財産を現に占有していなければ、管理の義務を負わないことが明確になりました。ただし、個別の事情によって判断が分かれることもあるため、弁護士や司法書士に相談しましょう。Q. 国庫帰属制度の手続きは、誰に頼めますか？法律上、弁護士・司法書士・行政書士が申請書類の作成を代行できます。手続きは簡単とはいえないため、専門家への相談をおすすめします。あわせて読みたい記事相続した実家が空き家に。はじめての方が最初にやること相続登記の義務化とは？ 期限・過料・手続きの流れをやさしく解説空き家は売る・貸す・管理する？ それぞれの特徴と選び方古い空き家は解体してから売るべき？ 費用・固定資産税・補助金の注意点ご注意法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。

この記事の要点「売ってしまえば、それで終わり」と思っていませんか。売買契約の内容によっては、引渡しの後に売主が責任を問われることもあります。古い空き家だからこそ、契約で確認しておきたい点があります。引き渡した家に契約の内容と異なる不具合があると、売主は修補や代金の減額などの責任を負うことがあります（契約不適合責任）。責任を負わない旨の特約は原則として有効ですが、売主が知っていながら伝えなかった不具合には適用されません。雨漏りや境界の問題など、売主が知っている事情は、不動産会社に正直に伝えることが最大のトラブル防止策です。エアコンや物置など、何を残し、何を撤去するかを契約で明確にしておきましょう。契約不適合責任とは売主は、契約の内容に合った家を引き渡す義務を負います。引き渡した家に、契約の内容と異なる不具合（たとえば、聞いていなかった雨漏りやシロアリの被害）があった場合、買主は売主に対して、次のような請求ができます。修補などの請求代金の減額の請求損害賠償の請求契約の解除これを「契約不適合責任」といいます。2020年4月の民法改正で、それまでの「瑕疵担保責任」に代わって定められました。買主は、不具合を知ってから1年以内に売主に通知する必要があります。責任を負わない特約と、その限界古い空き家の売買では、売主が契約不適合責任を負わない旨の特約（免責特約）を結ぶことがあります。この特約は、原則として有効です。ただし、売主が不具合を知っていながら買主に伝えなかった場合には、特約があっても責任を免れることはできません。知っていることは、正直に伝える売主にしかわからない事情は、たくさんあります。不動産会社から聞かれる前に、次のような事情を伝えておきましょう。雨漏り、シロアリ、給排水の不具合などと、その修繕の記録隣地との境界や、塀・樹木の越境についての取り決め地中に古い基礎や浄化槽などが残っている可能性浸水や火災の被害を受けたことがあるか騒音やにおい、近隣とのトラブルなど、周辺の環境について不利な情報を伝えるのは気が進まないかもしれません。けれども、後からトラブルになれば、売主の負担はかえって大きくなります。正直に伝えることが、売主自身を守る最善の方法です。現状有姿と、付帯設備の扱い「現状有姿」とは、家をあるがままの状態で引き渡すことです。古い空き家では、この条件で売買されることが多くあります。ただし、「あるがまま」の範囲があいまいだと、トラブルの原因になります。次のような物を残すのか撤去するのかを、契約書や付帯設備の一覧表で明確にしておきましょう。エアコン、照明器具、給湯器などの設備庭木、庭石、物置家財などの残置物建物を解体して更地で引き渡す場合は、地中に残っている古い基礎などをどこまで処理するのかも、取り決めておく必要があります。手付金と違約金項目内容手付金売買価格の10％程度が一般的。期日までなら、買主は手付金を放棄して、売主は倍額を返して契約を解除できる違約金契約に違反した側が支払うお金。売買価格の10〜20％程度で定めることが多い手付金によって契約を解除できる期日は、契約から30日程度とすることが多いとされます。期日や金額は、契約前に必ず確認しましょう。買主が住宅ローンを使う場合買主が住宅ローンを利用する場合、審査に通らなかったときは契約を白紙に戻せる「融資利用の特約」がつくのが一般的です。金融機関の名前、借入れの金額、期日が明記されているかを確認しましょう。契約書は、事前に読んでおく売買契約書と重要事項説明書は、契約の当日に初めて読むのではなく、事前に受け取って目を通しておきましょう。わからない点は、遠慮せずに不動産会社に質問してください。内容に不安がある場合は、弁護士に確認してもらう方法もあります。よくある質問Q. 古い家なので、不具合があっても責任を負わない契約にできますか？売主が責任を負わない旨の特約は、原則として有効です。ただし、売主が不具合を知っていながら買主に伝えなかった場合は、その特約は無効になります。知っている不具合は、必ず伝えておきましょう。Q. 手付金とは何ですか？売買契約のときに、買主から売主に支払われるお金で、売買価格の10％程度が一般的です。決められた期日までであれば、買主は手付金を放棄して、売主は手付金の倍額を返して、契約を解除できます。あわせて読みたい記事次に読むと、流れがつかめます空き家の売却にかかる費用と税金。仲介手数料・登記費用・譲渡所得税の基本空き家を売るまでの流れと必要書類。相続から引渡しまで空き家は仲介と買取のどちらで売る？ 違いと選び方兄弟で相続した実家を売るには？ 共有名義の注意点と話し合いの進め方空き家の売却にかかる費用と税金。仲介手数料・登記費用・譲渡所得税の基本ご注意法律や税制は改正されることがあり、個別の事情によって結論が変わります。実際の手続きや申告の前に、法務局・市区町村・税務署などの窓口、または弁護士・司法書士・税理士などの専門家にご確認ください。