築40年の古い家を売るコツ｜解体とリフォームはどっちがお得？

「相続した実家、築40年以上経っていて、かなり古い…」
「こんなボロボロの家、このままじゃ売れないんじゃないかな？」
「いっそのこと、解体して更地にした方がいい？それとも、リフォームできれいにすべき？」

 

建物が古いと、売却に向けてどうすれば良いか、特に悩んでしまいますよね。多額の費用をかけて解体やリフォームをしたのに、結局損をしてしまった…という事態だけは、絶対に避けたいものです。

 

ここでは、古い空き家を売却する際の3つの選択肢と、それぞれのメリット・デメリットを分かりやすく解説します。

 

選択肢1：そのままの状態で売る（古家付き土地）
これが、まず最初に検討すべき、最も基本的な方法です。
古い家が建ったままの状態で、「古家（ふるや）付き土地」として売りに出します。

 

メリット：

 

費用がかからない： 解体やリフォームの費用が一切かからないため、あなたの持ち出しはゼロです。

 

税金が安いまま： 家が建っていることで、固定資産税が割引される特例が適用されたままです。

 

買主の選択肢が広い： 「中古住宅として安く買って、自分好みにリフォームしたい」という買主と、「土地として欲しいので、自分のタイミングで解体したい」という買主、両方をターゲットにできます。

 

デメリット：

 

家の状態によっては、なかなか買い手が見つからない場合がある。

 

選択肢2：リフォームしてから売る
建物の傷んでいる部分などを修繕し、きれいな状態にしてから売りに出す方法です。

 

メリット：

 

見た目が良くなるため、内覧での印象がアップし、早く売れる可能性がある。

 

売却価格が上がる可能性がある。

 

デメリット：

 

高額な費用がかかる： 大規模なリフォームには数百万円の費用がかかります。

 

費用を回収できないリスク： 最も注意すべき点です。例えば、200万円かけてリフォームしても、売却価格が200万円以上アップする保証はどこにもありません。かけた費用以上に高く売れるケースは稀で、結果的に損をしてしまう可能性が高いのです。

 

選択肢3：解体して更地にしてから売る
建物をすべて取り壊し、何もないきれいな土地（更地）の状態にしてから売りに出す方法です。

 

メリット：

 

土地として買いたい人にとっては、解体費用や手間がかからないため、魅力的に映る。

 

デメリット：

 

高額な解体費用がかかる： 木造一戸建てでも、100万円以上の費用がかかるのが一般的です。

 

固定資産税が最大6倍になる： 家がなくなることで、税金の割引特例が適用されなくなり、翌年の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がります。

 

【結論】まずは「そのまま」でプロに相談するのが鉄則！
ここまで見てきたように、安易なリフォームや解体は、大きな費用がかかる上に、税金が上がるなどのリスクを伴います。

 

そこで、古い空き家を売却する際の鉄則は、
「まずは何もせず、そのままの状態で不動産会社に査定を依頼し、プロの意見を聞く」
ということです。

 

不動産のプロは、その土地の需要や、建物の状態を総合的に判断し、

 

「この家なら、このままでも十分売れますよ」

 

「水回りだけ少しきれいにすれば、印象が良くなります」

 

「このエリアは土地として探している人が多いので、解体も視野に入れましょう」
といった、あなたにとって最適な戦略を提案してくれます。

 

▶【次のアクション】
あなたの古い家が「そのまま売れるのか」「どんな可能性があるのか」、その答えはプロだけが知っています。まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、「この家、どうするのが一番良いと思いますか？」と、正直に相談することから始めてみましょう。