住宅ローンが残っていても家は売れる！完済までの流れと注意点

住宅ローンが残っていても家は売れる！完済までの流れと注意点
「まだ住宅ローンがたくさん残っているけど、この家、本当に売れるのかな…」
「もし売れたとしても、手続きがすごく複雑そう…」

 

住み替えなどを考えたとき、住宅ローンが残っていると、売却をためらってしまう大きな原因になりますよね。

 

でも、ご安心ください。結論から言うと、住宅ローンが残っていても、家を売ることは全く問題なく可能です。実際に、多くの方がローン返済中に家を売却しています。

 

大切なのは、そのための「ルール」と「流れ」を正しく理解しておくこと。ここでは、その仕組みと注意点を分かりやすく解説します。

 

家の売却における、たった一つの「絶対ルール」
住宅ローンが残っている家を売却するには、たった一つだけ、必ず守らなければならない絶対的なルールがあります。

 

それは、「家を買主に引き渡す日までに、住宅ローンを全額返済してゼロにする」ということです。

 

なぜなら、住宅ローンを借りている家には、銀行の「抵当権（ていとうけん）」という権利が設定されているからです。これは、万が一あなたがローンを返せなくなった場合に「この家を売って、返済に充てさせてもらいますよ」という、銀行側の保険のようなものです。

 

買主は、この抵当権がきれいさっぱり無くなった、まっさらな状態で家を買いたいわけです。そのため、売却の最終日（決済・引き渡し日）に、売却代金でローンを完済し、同時にこの抵当権を抹消する手続きを行うのが一般的な流れとなります。

 

どうやって完済するの？完済までの流れ
「ローンを全額返済って、そんな大金どうやって用意するの？」と不安になりますよね。大丈夫です。あなたが自分で大金を用意する必要はありません。

 

通常は、以下の流れで進みます。

 

家が売れる
まず、買主が見つかり、売買契約を結びます。

 

売却代金を受け取る
売却の最終日（決済・引き渡し日）に、買主から売却代金全額があなたの口座に振り込まれます。

 

ローンを一括返済する
その振り込まれたお金を使って、そのまま銀行に連絡し、住宅ローンの残額を一括で返済します。

 

抵当権を抹消する
ローンが完済されると、司法書士という専門家が、抵当権を抹消する法的な手続きを行ってくれます。

 

この一連の手続きは、決済の日に不動産会社や司法書士がしっかりサポートしてくれるので、あなたは流れに沿って動けば大丈夫です。

 

【最重要】売却価格とローン残高、どちらが大きい？
ここで最も重要になるのが、「家の売却価格」と「住宅ローンの残高」のどちらが大きいか、という点です。

 

ケース①：売却価格 ＞ ローン残高（アンダーローン）
これが最も理想的なパターンです。
（例）売却価格が3,000万円で、ローン残高が2,500万円の場合
売却代金でローンを完済しても、500万円が手元に残ります。このお金を、新しい家の頭金などに充てることができます。

 

ケース②：売却価格 ＜ ローン残高（オーバーローン）
この場合は、注意が必要です。
（例）売却価格が2,000万円で、ローン残高が2,200万円の場合
売却代金だけではローンを完済できず、200万円が不足してしまいます。この不足分は、ご自身の貯金などから用意（自己資金）して、ローンを完済する必要があります。

 

もし自己資金の用意が難しい場合は、不動産会社に相談し、銀行と交渉するなどの別の方法を検討することになります。

 

▶【次のアクション】
住宅ローンが残っている家の売却で、まず何から始めるべきか。それは、「自分の家がいくらで売れそうか（査定額）」と「住宅ローンの残高が、今いくらか」を正確に把握することです。
この2つの金額が分かれば、あなたがアンダーローンなのか、オーバーローンなのかが分かり、具体的な計画を立てることができます。まずは不動産一括査定サイトなどを利用して、ご自宅の価値を調べてみることから始めましょう。