失敗しない空き家売却の教科書

相続した実家、どうしよう？不動産の知識ゼロから手探りで空き家を売却した記録

実家を相続したけれど、どうすればいいか判断できない。
遠方に住んでいて、管理できない不安。
毎年かかってくる固定資産税の通知に、ため息が出る…。
ネットで調べてみたけれど見た事ない専門用語が並んでて頭に入ってこない。

こんな悩みを抱えていませんか？

☐ 固定資産税や維持費だけが毎年かさんでいく…

☐ 何から手をつけていいか全くわからず、時間だけが過ぎている

☐ 兄弟や親戚との話し合いをどう進めたらいいか不安

☐ 家が古すぎて、本当に売れるのか心配

☐ 悪徳な不動産会社に騙されそうで怖い

etc…

空き家問題でつまずきがちな思考にとらわれていました。

はじめまして。
不動産の知識なんて全くなかった普通の私が、突然実家を相続することになりゼロから空き家を売却するまでを悩み抜き売却するまでを記録した個人の体験ブログです。

「空き家問題で放置すると税金も高くなる」という情報。
「何から始めればいいの？」という不安。
「査定額ってどうやって決まるの？」という疑問。
不動産会社さんとのやり取りで感じた戸惑いや、もっとこうすれば良かったかもという後悔。

売却を終えて、あらかじめ知っているとより理解が深まり迷うことが少なくなるであろう情報を発信しています。
専門用語が多く、ともすると任せきりになりがちな交渉を理解し確認しながら進めることで後悔の少ない売却となります。
家の売却はリサイクルショップで不用品を売るのとは違い金額も高額になりますし手続きも複雑に感じますが、サイトを参考にひとつずつ次に行うことをイメージして準備していきましょう。

「忙しいし、よくわからない業界の専門用語にまるめ込まれて損したくない。」
「急に相続して遠方で片付けも出来ずゴミ屋敷状態。」
空き家売却を遠のかせる文言が頭のなかでグルグル～

去年の私です。
私ほど先延ばしグセがないよというあなたにも、まず知ってほしいのが3つのリスク。私が売却を進めようと決意したきっかけです。

1. 経済的なリスク（お金がどんどん消えていくリスク）

空き家は、ただ「持っているだけ」で、あなたの資産を静かに減らしていきます。

終わりのない税金と維持費

まず、誰も住んでいなくても、毎年固定資産税と都市計画税の請求書が必ず届きます。これだけでも年間数万円から十数万円の出費です。それに加え、庭木の剪定や草むしりを業者に頼む費用、万が一のための火災保険料。これらが毎年、確実にあなたの負担としてのしかかってきます。

放置できない「特定空家」という名のペナルティ

管理されていない空き家が自治体から「特定空家」に指定されてしまうケースです。これは、「この家は危険、または景観を損なう」という行政からのイエローカードです。
指定されると、住宅用地の特例（税金が最大1/6に割引される制度）が適用されなくなり、固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があります。例えば、今まで年間5万円だった税金が、ある日突然30万円になる、ということです。さらに、改善命令に従わない場合は、最大50万円の過料（罰金）が科されることもあります。

資産価値が日に日に目減りしていく

時間の経過とともに放置された家は資産としての価値がどんどん下がっていきます。雨漏りやシロアリ被害で修繕に数百万円かかる状態になれば、売却価格からその費用が差し引かれるか、最悪の場合「価値ゼロ」と見なされてしまうことさえあるのです。「いつか売ろう」と思った時には、手遅れになっているかもしれません。

2. 物理的なリスク（建物そのものが危険になるリスク）

人の住まない家は、驚くほどのスピードで傷んでいきます。

家の老朽化が加速する

人が住んでいる家は、換気や掃除によって空気が入れ替わり、湿気がたまりにくい状態が保たれます。しかし、空き家は窓を閉め切ったままであることが多く、湿気が充満し、カビや腐食、シロアリ発生の温床となります。柱や土台が腐ってしまえば、家の耐久性は著しく低下します。

自然災害の脅威

近年、日本各地で多発する大型台風や地震も大きな脅威です。老朽化した屋根瓦が飛んで隣家を傷つけたり、ブロック塀が倒れて通行人を危険に晒したり…。最悪の場合、家そのものが倒壊するリスクもゼロではありません。

犯罪の温床になる

人の出入りがない、荒れた家は、残念ながら犯罪者の格好のターゲットになります。ゴミの不法投棄から始まり、窓ガラスを割られて侵入されたり、放火されたりする事件も後を絶ちません。一度犯罪の標的になると、地域の治安全体を悪化させる原因にもなりかねません。

3. ご近所トラブルのリスク（他人に迷惑をかけるリスク）

遠方に住んでいるあなたにとっては、これが最も精神的な負担になるかもしれません。

景観の悪化と害虫・害獣の発生

伸び放題になった雑草や庭木は、見た目が悪いだけでなく、害虫（蚊やハチなど）や害獣（ネズミやハクビシンなど）の発生源となります。「お宅の庭から変な虫が大量発生している」といった苦情が、ある日突然あなたのもとに届くかもしれません。

地境トラブルと損害賠償

もし、あなたの家の庭木の枝が隣の敷地に越境し、その枝が折れて隣家の車や屋根を傷つけてしまったら、どうなるでしょうか？その修理費用を支払う「損害賠償責任」は所有者であるあなたにあります。たとえ遠くに住んでいて知らなかったとしても、その責任から逃れることはできません。もしご近所に迷惑をかけてしまった場合、その責任はすべて所有者であるあなたが負うことになります。

築かれる「負の評判」

「あそこの家、管理されなくて困るわね…」という評判は、あっという間に地域に広がります。いざ売却しようと思った時に「あのトラブルのあった家」というレッテルが貼られてしまい買い手が見つかりにくくなるという、売却活動そのものへの悪影響も考えられます。

このように、空き家を放置することは、百害あって一利なしです。これらのリスクを回避し、あなたの大切な資産を守るためにも、できるだけ早く具体的な行動を起こすことが何よりも重要なのです。

たまたま見ていたテレビの報道で空き家のリスクを知り先延ばしにしていた売却する方向で動きはじめました。「知らなかった」では済まされない、深刻なご近所トラブルに発展してしまうケースも少なくありません。
近年猛威を振るう豪雨、台風といった環境の変化も雨どいや戸板のはがれといったダメージを与えていたため補修をしながらも「誰かをケガさせたりしないか」という心配がありました。
時間の経過は売却するにしても維持するにしても良い結果は生まないと専門家の方々は言っていました。愛着のある実家で手放しづらく先延ばしにしがちですが、できるだけ早く具体的な行動を起こすことが何よりも重要なのです。

トップページにトラブル事例やリスクを説明するのには理由があります。売却した実家は「物価高だから価格が上がるかもしれない」と空き家のまま数年経過していました。毎年地元のシルバー人材センターで剪定や手入れをお願いし時間がある時にはドライブがてらに様子を見に行っていました。補修も行いご近所にも迷惑にならないように管理しているつもりでしたが人が不在であることは近隣の方には不安を与えていたのかも知れません、法的に問題ないと思われる庭木の枝が交通の障害になりうると通報があったと役所より連絡が入りました。法律に詳しいかたと現地を確認しましたが道路上にはみ出している部分は他家に比べ少なく安全管理という面から通報があったならば通りのほとんどの家が地境上の木を伐採するよう指導が入らねば公平性に欠けるとの見解でした。なるほどこれがご近所トラブルに進展していく予兆かなとすぐに伐採依頼をかけましたが、遠方に住んでいると見えない部分で迷惑であったり良好だった人間関係も損ねやすくなるものだと痛感しました。このような経験からも空き家を売却して良かったと思いますし皆さんにも行動することにデメリットはないと伝えたいのです。

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