今回はお金ではなく、「家そのもの」の話です。
「家は人が住まないと傷む」。実家が空き家になったとき、親戚やご近所から一度は聞く言葉ではないでしょうか。でも、本当にそうなのか。どのくらいの頻度で、何をすれば傷みを抑えられるのか。はっきり答えられる人は多くありません
・空き家は実際どのくらい傷んでいるのか
・管理の頻度と傷みには、どんな関係があるのか
・換気・通水・雨漏りチェックは、いつ・何をすればいいのか
空き家の約3軒に2軒に「傷み」がある
国の調査で、所有者に空き家の状態を聞いた結果がこちらです。
・構造上の不具合あり：19.6%
・全体的に腐朽・破損：3.0%
・部分的に腐朽・破損：43.2%
・傷みなし：34.1%
傷みがある空き家は合わせて65.8%。約3軒に2軒です。
「構造上の不具合」とは、屋根の変形や柱の傾き、雨漏りで天井裏がひどく腐っている状態などを指します。つまり、5軒に1軒はそのままでは住めないレベルの不具合を抱えています。
相続で受け継いだ空き家に限ると、傷みのある割合は7割を超えます。そして、空き家を貸したり売ったりするうえでの課題の1位は「住宅の傷み」（43.3%）でした。傷みは、住めるかどうかだけでなく、将来の選択肢の幅にも関わってきます。
なぜ住まないと傷むのか。答えは「気づくのが遅れる」から
国土交通省の資料では、長く使わない家は不具合が見つかりにくいため、傷みが早く進む傾向があると説明しています。
人が住んでいれば、天井のしみや水の流れの悪さに日々気づけます。空き家では、それに気づく人がいません。主な原因は次の3つです。
・湿気がこもる：窓も戸も閉めきりなので、湿気がたまりカビや木材の腐れにつながりやすくなります。
・水を流さない：排水口の奥には、下水の臭いや虫を止めるための水（封水）がたまっています。長く水を流さないと、この水が蒸発して切れてしまいます。
・雨漏りに気づかない：屋根や外壁の小さな破損から入った雨が、誰にも気づかれないまま天井裏や柱を傷めていきます。
「住まないと傷む」の正体は、家が勝手に弱るというより、小さな異変が放っておかれ、大きな傷みに育ってしまうこと。だからこそ、定期的に「見に行く」ことに意味があります。
管理が年に数回以下だと、構造の不具合が多い
では、管理の頻度で差はあるのでしょうか。同じ調査で、管理の頻度別に空き家の状態を比べると、はっきりした傾向が見えます。
「構造上の不具合あり」の割合は、
・ほぼ毎日：15.3%
・週に1〜数回：16.3%
・月に1〜数回：17.5%
・年に1〜数回：24.3%
・数年に1回：33.3%
月1回以上の管理では15〜18%におさまっていますが、年に数回になると24%、数年に1回では33%まで増えます。逆に「傷みなし」は、ほぼ毎日の40.5%から、数年に1回では13.3%まで減っています。
ただし、これは同じ時点で比べた「関連」です。もともと古くて傷んだ家ほど足が遠のく、ということもありえます。「月1回行けば傷まない」と言い切れるデータではありません。
それでも、月1回と年数回のあいだに差が出ていることは、ひとつの目安になります。実際、管理している人のうち月1回以上という人は約7割（70.8%）でした。
換気は7割。でも雨漏りチェックと通水は半数以下
次に、管理している人が実際に何をしているかを見てみます。
・外回りの清掃・草取り・剪定：79.5%
・戸締まりの確認：74.9%
・住宅の通風・換気：66.9%
・台風・地震などの後の見回り：49.3%
・傷み・雨漏りのチェック・修繕：48.3%
・水回りの点検・通水：43.3%
ご近所の目に入りやすい庭や外回りは8割が手入れをしています。一方で、傷みを早く見つけるための雨漏りチェックや通水は、半数に届いていません。
所有者が心配していることの1位は「住宅の腐朽・破損の進行」（75.7%）です。心配はしているのに、その発見につながる点検は後回しになりやすい。ここに、空き家管理の落とし穴があります。
目安は「月1回」＋「災害のあと」
では、具体的にどうすればいいのか。国のチェックリストや自治体の案内をもとに、自分でできる管理をまとめました。
■月1回程度
・換気：窓を開けて風を通します。押入れや収納、戸棚も開けて空気を入れ替えます。
・通水：すべての蛇口、トイレ、排水口に水を流します。封水を補い、臭いや虫を防ぎます。
・点検：天井や壁の雨じみ、カビ、床のきしみ、窓・外壁・屋根の破損を見ます。スマホで同じ場所を毎回撮っておくと、変化に気づきやすくなります。
・戸締まり・郵便：施錠を確認し、たまった郵便物やチラシを片づけます。
■大雨・台風・地震・大雪のあと
屋根材や外壁、雨どいのはがれ、天井の新しいしみを確認します。
■冬（寒冷地）
給水管の元栓を閉めて凍結を防ぎます。積雪に応じて雪下ろしも必要です。
たとえば小樽市は、簡単な点検を「月一回程度」行い、大雪や台風、地震のあとは必ず点検するよう案内しています。また、下関市の管理補助では「月1回・1時間以上の換気」を補助の対象にしています。
遠くて通えない人ほど、早めに方法を決めておく
とはいえ、月1回は簡単ではありません。調査でも、管理の課題の1位は「管理の作業が大変」（31.7%）でした。
距離の影響も大きく、空き家まで徒歩圏内の人は8割が月1回以上管理しているのに対し、車や電車で3時間を超える人では約4割にとどまります。
通えない場合の選択肢は、たとえば次のようなものです。
・近くに住む親族に頼む
・町内会やご近所に連絡先を伝え、異変があれば知らせてもらう
・管理会社や不動産会社の巡回サービスを使う（費用はかかります）
そして、管理を続けることそのものを見直す、という選択肢もあります。
まずは「次に行く日」を決めることから
空き家をどうするかに、ひとつの正解はありません。住む予定がある、思い出の品がある、いまは決められない。どれも自然な事情です。
ただ、データが示しているのは、「決めずに時間が過ぎること」にも中身があるということです。傷みが進めば、貸す・売るときの最大の課題になります。調査では、管理の頻度が高い家ほど、1年のあいだに空き家でなくなった（売る・貸す・住むなどした）割合も高い傾向がありました（ほぼ毎日26.1%、数年に1回10.5%）。
今日できることは、次の4つです。
・次に空き家へ行く日をカレンダーに入れる
・行ったら「換気・通水・天井のしみ」の3つだけは必ず見る
・天井・外壁・水回りを写真に撮り、次回と見比べる
・月1回が難しければ、頼める人や管理サービスを家族で話し合う
通う負担が重いと感じたら、それは「この家をこれからどうするか」を考えるタイミングかもしれません。
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■出典
・国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査」結果のポイント／報告書（2025年8月29日公表）
https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000233.html
・国土交通省 リーフレット「『自分は大丈夫！』と思っていませんか？ 空き家には適切な管理が不可欠です。」（空き家管理チェックリスト）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/002019879.pdf
・国土交通省 資料「所有する空き家は適切に管理を」
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001753632.pdf
・小樽市 空き家に関する配布資料「管理について」
https://www.city.otaru.lg.jp/docs/2023011900013/file_contents/06.pdf
・下関市「令和8年度 下関市空き家管理・流通促進支援事業」
https://www.city.shimonoseki.lg.jp/uploaded/attachment/95741.pdf
・東京都保健医療局 公開資料（排水トラップと封水）
https://www.hokeniryo.metro.tokyo.lg.jp/documents/d/hokeniryo/web_bunya5
※割合は「不詳」を除いて計算された値です。四捨五入のため、合計が100%にならない場合があります。
※腐朽・破損の状態は、所有者の回答によるものです。「構造上の不具合」は、屋根の変形、壁や柱・床の傾き、雨漏りによる天井裏の著しい腐朽、土台や基礎の著しい腐朽などがある状態を指します。
※管理の頻度と傷みの関係は、同時点の調査による関連を示したもので、因果関係を示すものではありません。建築時期や立地などの影響も含まれます。
※管理の頻度・内容は、管理者がいる空き家についての集計です。
※管理の頻度の目安は自治体の案内をもとにしたもので、建物の状態や地域の気候によって適切な頻度は異なります。気になる傷みがある場合は、建築士や工務店などの専門家に相談してください。
※前回記事の維持費は試算値です。
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